Динамика реализации недвижимости

Месторасположение: Отчёты → Ассортимент → Динамика реализации недвижимости

Отчёт показывает, как меняются цены и продажи по месяцам. Он состоит из двух графиков. Первый отражает среднюю и ожидаемую цену реализации за м², второй — количество и сумму сделок и поступления денег. По графикам можно быстро оценить темп продаж и движение цен по ЖК, дому или категории объектов.

#Работа с отчётом

#Фильтры

Тип даты — дата сделки, по которой отбираются данные за период и распределяются по месяцам. По умолчанию выбрана «Дата проведения сделки». Доступные варианты:

Дата проведения сделки;
Дата начала сделки;
Дата ДДУ;
Дата сдачи в Росреестр;
Дата регистрации;
Дата подписания договора.

Укажите период в полях «с» и «по». По умолчанию отчёт строится с 1 января по последний день текущего месяца.

ЖК/Дом — список домов, сгруппированных по ЖК. Дома без ЖК собраны в группу «Без ЖК». Чтобы отобрать весь ЖК, отметьте каждый дом в нём.

Категория объекта — квартиры, машино-места, кладовые, коммерческие помещения, малоэтажная недвижимость, земельные участки.

Фильтры применяются к обоим графикам сразу. После настройки нажмите Сформировать.

#Структура отчёта

На обоих графиках по оси X откладываются месяцы, независимо от длины периода. Если период охватывает один месяц, вместо линий будут точки. Наведите курсор на точку, чтобы увидеть подсказку со значением.

Динамика изменения средней цены реализации

Ср. цена реализации, ₽/м² — сумма проданных сделок месяца, делённая на их общую площадь.
Ожидаемая цена реализации, ₽/м² — средняя цена за м² по объектам дома. В расчёт входит прайсовая цена объектов в продаже, в брони и в сделке, а также цена проданных в этом месяце объектов по сумме сделки.

Динамика продаж

У графика две оси Y: на левой — количество сделок, на правой — суммы в рублях.

Сделок, шт. — количество объектов, проданных в месяце.
Сумма сделок, ₽ — общая сумма этих сделок.
Поступления периода, ₽ — приходные операции по сделкам, проведённые в месяце, независимо от даты самой сделки.

#Технический паспорт отчёта

#Условия попадания в отчёт

Сделки (1), (3), (4). В отчёт попадают объекты из estate_sells с activity = 'sell' и текущим статусом estate_sell_status = 100 (Сделка проведена). Данные сделки берутся из estate_deals по активной сделке объекта: estate_deals.deal_id = estate_sells.deal_id. Статус самой сделки не проверяется. Статус 52 (Сделка проведена (маркетинг)) в отбор не входит. В оптовой сделке учитывается только объект, указанный в ней основным.

Ожидаемая цена (2). Берётся из готовой еженедельной статистики estate_houses_price_stat.

Поступления (5). В расчёт входят операции из finances, которые одновременно:

имеют статус status = 1 (Проведено);
являются приходными — заполнен счёт зачисления account_in_id;
привязаны к сделке (deal_id > 0).

Согласование платежа и статус сделки не проверяются, возвраты не вычитаются.

Месяц на графике. Ось X строится по месяцам из запроса по сделкам. Значения (2) и (5) подставляются по совпадению месяца в формате ГГГГ-ММ. Если в месяце со сделками нет поступлений или ожидаемой цены, выводится 0.

Фильтры в MacroData

Фильтр	(1), (3), (4)	(2)	(5)
Период	`estate_deals.\\\\<тип даты\\\\>`	`estate_houses_price_stat.month_stat_date`	`finances.date_added`
ЖК/Дом	`estate_sells.house_id`	`estate_houses_price_stat.house_id`	`estate_sells.house_id`
Категория	`estate_sells.estate_sell_category`	`estate_houses_price_stat.category`	`estate_sells.estate_sell_category`

Для отбора по ЖК присоедините estate_houses по house_id и фильтруйте по estate_houses.complex_id.

Тип даты	Поле
Дата проведения сделки	`estate_deals.deal_date`
Дата начала сделки	`estate_deals.deal_date_start`
Дата ДДУ	`estate_deals.agreement_date`
Дата сдачи в Росреестр	`estate_deals.justice_date_send`
Дата регистрации	`estate_deals.justice_date`
Дата подписания договора	`estate_deals.signed_date`

#Данные в системе

Сделок, шт. (3)

Количество объектов с проведённой сделкой, сгруппированное по месяцу выбранной даты.

Принцип выбора данных в MacroData без учёта дополнительных фильтров:

SELECT
  DATE_FORMAT(estate_deals.deal_date, '%Y-%m') AS month,
  COUNT(*) AS deals_count
FROM
  estate_sells
  JOIN estate_deals ON estate_deals.deal_id = estate_sells.deal_id
    AND estate_deals.estate_sell_id = estate_sells.estate_sell_id
WHERE
  estate_sells.activity = 'sell'
  AND estate_sells.estate_sell_status = 100
  AND estate_deals.deal_date BETWEEN DATE('{{start_date}}') AND DATE('{{end_date}}')
GROUP BY
  DATE_FORMAT(estate_deals.deal_date, '%Y-%m')
ORDER BY
  month;

Сумма сделок, ₽ (4)

Сумма estate_deals.deal_sum по тем же сделкам. Скидки отдельно не учитываются — берётся итоговая сумма сделки.

Принцип выбора данных в MacroData без учёта дополнительных фильтров:

SELECT
  DATE_FORMAT(estate_deals.deal_date, '%Y-%m') AS month,
  SUM(estate_deals.deal_sum) AS deals_sum
FROM
  estate_sells
  JOIN estate_deals ON estate_deals.deal_id = estate_sells.deal_id
    AND estate_deals.estate_sell_id = estate_sells.estate_sell_id
WHERE
  estate_sells.activity = 'sell'
  AND estate_sells.estate_sell_status = 100
  AND estate_deals.deal_date BETWEEN DATE('{{start_date}}') AND DATE('{{end_date}}')
GROUP BY
  DATE_FORMAT(estate_deals.deal_date, '%Y-%m')
ORDER BY
  month;

Поступления периода, ₽ (5)

Сумма finances.summa по проведённым приходным операциям, сгруппированная по месяцу finances.date_added. Раз в неделю date_added выравнивается по дате проведения операции (date_to). До выравнивания месяц может определяться по дате создания операции.

Приходные операции определяются по заполненному счёту зачисления account_in_id. У возвратов вместо него заполнен счёт списания account_out_id, поэтому в выборку они не попадают.

Операции, привязанные к дому, а не к объекту, учитываются только без фильтров по ЖК/Дому и категории.

Принцип выбора данных в MacroData без учёта дополнительных фильтров:

SELECT
  DATE_FORMAT(finances.date_added, '%Y-%m') AS month,
  SUM(finances.summa) AS income_sum
FROM
  finances
WHERE
  finances.status = 1
  AND finances.account_in_id > 0
  AND finances.deal_id > 0
  AND finances.date_added >= DATE('{{start_date}}')
  AND finances.date_added < DATE('{{end_date}}') + INTERVAL 1 DAY
GROUP BY
  DATE_FORMAT(finances.date_added, '%Y-%m')
ORDER BY
  month;

#Расчётные данные

Ср. цена реализации, ₽/м² (1)

Средневзвешенная цена: сумма сделок месяца, делённая на сумму их площадей, с округлением до целого.

Принцип расчёта в MacroData:

SELECT
  DATE_FORMAT(estate_deals.deal_date, '%Y-%m') AS month,
  ROUND(SUM(estate_deals.deal_sum) / SUM(estate_deals.deal_area)) AS avg_price_m2
FROM
  estate_sells
  JOIN estate_deals ON estate_deals.deal_id = estate_sells.deal_id
    AND estate_deals.estate_sell_id = estate_sells.estate_sell_id
WHERE
  estate_sells.activity = 'sell'
  AND estate_sells.estate_sell_status = 100
  AND estate_deals.deal_date BETWEEN DATE('{{start_date}}') AND DATE('{{end_date}}')
GROUP BY
  DATE_FORMAT(estate_deals.deal_date, '%Y-%m')
ORDER BY
  month;

Ожидаемая цена реализации, ₽/м² (2)

Среднее арифметическое avg_price_m2 из estate_houses_price_stat за месяц month_stat_date. Каждая строка таблицы — средняя цена за м² в группе «дом × категория × класс отделки» за месяц. Таблица пересчитывается раз в неделю, и только за прошедший месяц.

В расчёт группы входят:

прайсовые цены объектов в статусах Подбор / В продаже, Бронь, Маркетинговый резерв, Сделка в работе, Сделка проведена. Берутся все ежедневные снимки цены за месяц, поэтому объект, цена которого менялась чаще, весит больше;
цены проданных в этом месяце объектов: deal_sum / deal_area по сделкам со статусом 150 и deal_date в этом месяце.

Принцип расчёта в MacroData:

SELECT
  DATE_FORMAT(estate_houses_price_stat.month_stat_date, '%Y-%m') AS month,
  AVG(estate_houses_price_stat.avg_price_m2) AS expected_price_m2
FROM
  estate_houses_price_stat
WHERE
  estate_houses_price_stat.month_stat_date BETWEEN DATE('{{start_date}}') AND DATE('{{end_date}}')
GROUP BY
  DATE_FORMAT(estate_houses_price_stat.month_stat_date, '%Y-%m')
ORDER BY
  month;