Исполнение кредитного договора: выборка, погашение, эскроу

Статья описывает весь денежный цикл проектного финансирования: как банк выдаёт транши, как застройщик возвращает тело кредита и платит проценты с комиссиями, как копятся и раскрываются деньги дольщиков на эскроу-счетах. Здесь же — показатели вкладок исполнения, правила подсчёта лимита и задолженности, критерий отбора списка «Платежи контрагентам». Статья нужна финансистам и бухгалтерам, которые ведут кредитный договор, и руководителям проектов, которые читают его показатели.

Настройки самого кредитного договора и банковские статьи описаны в отдельной статье — Кредитный договор: настройки и статьи.

#Четыре потока денег и одно правило

Один кредитный договор собирает четыре потока денег. Каждому отведена своя вкладка.

#Правило первое: деньги двигают только платежи

Проценты и комиссии живут в системе дважды. Сначала как начисление — документ на вкладке «Выполнения по КД»: банк посчитал, обязательство возникло. Потом как уплата — операция на вкладке «Погашение кредита»: деньги ушли со счёта.

Разница между начисленным и уплаченным и есть текущая задолженность по процентам или комиссиям. Поэтому начисление не меняет остатки на счетах, а уплата — меняет.

#Правило второе: направление задаёт пара счетов

У выборки, погашения и раскрытия эскроу обе стороны — одна и та же ваша компания. Это внутренние переводы между своими счетами, поэтому плательщика и получателя формы не спрашивают: система подставляет компанию договора сама.

Куда пойдут деньги, определяет пара «счёт списания — счёт зачисления». Вы выбираете только свою сторону, вторую подставляет система.

#Правило третье: две даты вместо статуса

У каждой операции две даты: «Плановая дата» и «Фактическая дата». Статус не редактируется — он выводится из дат:

• фактическая дата заполнена → статус «Проведён»;
• фактическая дата пустая → статус «Запланирован».

Плановая операция не меняет ничего: ни остаток лимита, ни долг, ни баланс счёта. Пока фактическая дата не проставлена, это только намерение. «Провести» операцию — значит поставить ей фактическую дату.

Важно. Сумма всегда вводится положительным числом. Минус в таблице операций эскроу-счёта — это способ показа: так столбец сходится с балансом счёта.

#Где это находится

#Путь до вкладок исполнения

Боковое меню → «Договоры» → список договоров → откройте договор с типом «Кредитный договор». В шапке страницы стоит номер договора и кнопка «Отчёт по форме банка».

Под заголовком страницы — горизонтальное меню вкладок договора.

Вкладки «Выборка кредита», «Погашение кредита», «Выполнения по КД», «Эскроу-счета», «Реестры платежей», «Платежи контрагентам» есть только у кредитного договора. У договора другого типа вместо них вкладки «Предметы», «Платежи» и «Выполнения».

#Страница операций эскроу-счёта

Вкладка «Эскроу-счета» → щелчок по наименованию счёта в первой колонке → страница «Операции эскроу-счёта «‹название счёта›»». Меню вкладок на ней то же самое: щелчок по любому пункту возвращает на соответствующую вкладку договора.

#Переход к карточке документа

Значение в колонке «ID» — ссылка. В таблицах выборки, погашения и операций эскроу-счёта она ведёт на карточку платежа (раздел «Платежи»), в таблице «Выполнения по КД» — на карточку выполнения (раздел «Выполнения»).

#Служебные счета кредитного договора

Вместе с кредитным договором система создаёт два счёта. Заводить их руками не нужно.

У кредитного счёта банком стоит кредитор договора, валюта — валюта договора, тип счёта — «Кредитный», статус — «Активный», начальный баланс — 0. Выборка с него списывается, погашения, проценты и комиссии на него зачисляются.

Мастер-счёт собственных операций не имеет: его баланс складывается из балансов эскроу-счетов договора и его собственного начального остатка. Подсказка на карточке счёта так и написана — «Сумма остатков всех эскроу-счетов этого кредитного договора».

#Выборка кредита

Выборка — транш банка. Основание выборки — реестры платежей, согласованные с банком.

#Показатели вкладки

Боковое меню → «Договоры» → кредитный договор → «Исполнение КД» → «Выборка кредита». Над таблицей три плашки.

Показатели считаются по всем операциям договора, а не по строкам на экране. Поиск и фильтры их не меняют.

Плановая выборка лимит не расходует: банк денег ещё не выдал. В «Выбрано» попадают только операции с фактической датой.

Важно. Если «Общий кредитный лимит» в настройках договора не заполнен, он считается нулём, и «Остаток лимита» уходит в минус на всю сумму выборок.

#Создать выборку вручную

1. Откройте вкладку «Выборка кредита».
2. Нажмите «Создать выборку» справа вверху.
3. Заполните окно «Создать платёж выборки».
4. Нажмите «Создать». Появляется уведомление «Платеж успешно создан».

Поля окна:

В окне операции по кредитному договору значения поля подписаны «Собственные средства» и «Кредитные средства», а в обычной форме платежа (поле «Источник») и в бейджах таблиц — «Собственные» и «Заёмные». Это одно и то же поле.

Вверху окна синяя подсказка «Выборка: кредитный счёт → расчётный счёт», под полем счёта — «Списание идёт с кредитного счёта этого договора». Тип операции в окне не выбирается: у выборки он один.

В списке «Счёт зачисления» предлагаются только счета компании договора и только в валюте договора. Кредитный счёт, эскроу-счета и мастер-счёт эскроу из списка исключены.

Под полем «Реестры платежей» стоит подпись «Реестры платежей, на основании которых сделана выборка». Если в договоре нет ни одного реестра, список пуст и показывает «В этом кредитном договоре ещё нет реестров платежей».

Пример. Банк выдал транш 145 000 000 ₽ по реестру №14. Заполните сумму 145 000 000, плановую дату 10 апреля, фактическую дату 12 апреля (день зачисления), счётом зачисления укажите расчётный счёт, в «Реестры платежей» выберите реестр №14. После сохранения «Выбрано» вырастет на 145 000 000 ₽, «Остаток лимита» на столько же уменьшится.

#Создать выборки сразу по нескольким реестрам

Способ подходит, когда банк профинансировал несколько реестров и на каждый нужна своя операция.

1. Откройте «Платежи контрагентам» → «Реестры платежей».
2. Отметьте галочками нужные реестры. Галочка в заголовке таблицы отмечает все строки.
3. Внизу экрана появляется плашка с командами. Нажмите «Создать выборку».
4. В окне «Создать выборку» заполните поля и нажмите «Создать».

В окне видно: подсказки «На каждый выбранный реестр создаётся своя операция выборки — на сумму этого реестра» и «Выборка: кредитный счёт → расчётный счёт», список выбранных реестров (номер, «от ‹дата›», сумма) и строка «Итого».

После сохранения приходит уведомление «Создано операций выборки: N». Каждая операция получает сумму своего реестра, источник финансирования «Кредитные средства», комментарий «Выборка по реестру ‹номер›» и бейдж-ссылку на реестр в колонке «Реестры платежей».

Важно. Создание выборок не меняет сами реестры: их состав и статус остаются прежними. Связь односторонняя — «эта выборка покрывает эти реестры». Одной выборкой можно закрыть несколько реестров, а один реестр может финансироваться несколькими выборками по частям.

#Изменить, скопировать, удалить и провести выборку

Кнопки стоят в колонке «Действия».

• Изменить — кнопка с карандашом открывает окно «Редактировать выборку». Тип операции у выборки сменить нельзя, поэтому поля «Тип операции» в окне нет.
• Копировать — кнопка с иконкой копии создаёт новую операцию с теми же полями. Реестры-основания в копию не переносятся — их выбирают заново в окне редактирования.
• Удалить — кнопка с корзиной, затем подтверждение «Удалить эту операцию выборки?».

Чтобы провести созданную ранее выборку, откройте её на редактирование, заполните «Фактическую дату» и нажмите «Сохранить». Отдельной кнопки проведения на этой вкладке нет.

Осторожно. Копия повторяет и фактическую дату. Если исходная операция была проведена, копия тоже сразу считается проведённой: она меняет балансы счетов и расходует лимит. Если копия нужна как план, очистите у неё фактическую дату.

#Погашение кредита

На вкладке «Погашение кредита» ведутся три разные операции: возврат тела кредита, уплата процентов и уплата комиссии. Все три уходят с расчётного или эскроу-счёта на кредитный счёт договора.

#Показатели вкладки

Боковое меню → «Договоры» → кредитный договор → «Исполнение КД» → «Погашение кредита». Над таблицей четыре плашки.

Проценты и комиссии не уменьшают тело кредита и в «Текущий долг» не входят. Как и на вкладке выборки, показатели считаются по всем операциям договора и не зависят от поиска и фильтров.

#Создать погашение, уплату процентов или комиссии

1. Откройте вкладку «Погашение кредита».
2. Выберите нужное положение переключателя в шапке: «Все», «Основной долг», «Проценты», «Комиссия». Переключатель задаёт тип новой операции; в положении «Все» создаётся «Основной долг».
3. Нажмите «Создать операцию».
4. Заполните окно «Создать платёж погашения».
5. Нажмите «Создать».

Поля окна:

Вверху окна подсказка «Погашение: расчётный или эскроу-счёт → кредитный счёт», под полем счёта — «Поступление идёт на кредитный счёт этого договора».

В списке «Счёт списания» нет кредитного счёта (он вторая сторона операции) и мастер-счёта эскроу. Валюта счёта обязана совпадать с валютой договора.

#Плашка задолженности в окне

Между датами и полем счёта стоит жёлтая плашка с задолженностью по выбранному типу операции: «Задолженность по основному долгу: …», «Задолженность по процентам: …» или «Задолженность по комиссиям: …». Она меняется вместе с типом операции и подсказывает, сколько осталось закрыть.

Все три задолженности считаются по одному правилу «выдано или начислено минус погашено»:

Платежи засчитываются только проведённые — с фактической датой. Начисления банка засчитываются по плановой дате, а если её нет — по фактической. Причина в том, что банк начисляет проценты по графику: обязательство возникает на плановую дату, и ждать проведения документа нельзя — иначе начисленный, но не уплаченный процент выпал бы из задолженности.

#Выполнения по КД: начисления процентов и комиссий

Начисление — документ банка, а не движение денег. Он фиксирует, что банк посчитал проценты или комиссию за период. Счетов у начисления нет, баланс оно не меняет.

Цифры даёт банк. Система их не рассчитывает: она хранит то, что вы ввели, и сравнивает с уплаченным.

#Создать начисление

1. Откройте кредитный договор → «Исполнение КД» → «Выполнения по КД».
2. Выберите положение переключателя в шапке: «Все», «Проценты», «Комиссия». Переключатель задаёт тип нового документа; в положении «Все» создаётся «Проценты».
3. Нажмите «Создать операцию».
4. Заполните окно «Добавить выполнение».
5. Нажмите «Создать». Появляется уведомление «Выполнение успешно создано».

Поля окна:

#Показатели вкладки

Над таблицей две плашки:

Признанным считается начисление с плановой датой, а если её нет — с фактической.

#Как начисление связано с уплатой

Начисление и уплата — два разных документа на двух разных вкладках. Порядок работы такой:

1. Банк присылает расчёт процентов за месяц. Вы заводите начисление на вкладке «Выполнения по КД».
2. Задолженность по процентам вырастает на сумму начисления.
3. Вы платите банку и заводите операцию «Проценты» на вкладке «Погашение кредита».
4. Задолженность по процентам уменьшается на сумму уплаты после того, как у операции появится фактическая дата.

Пример. Банк начислил проценты за март — 6 120 450 ₽ по ставке 4,7 %, плановая дата 31 марта. Плашка «Начислено процентов» показывает 6 120 450 ₽, а в окне создания операции «Проценты» видна строка «Задолженность по процентам: 6 120 450,00 ₽». Вы платите 5 апреля и заводите операцию «Проценты» с фактической датой 5 апреля. После сохранения плашка «Уплачено процентов» показывает 6 120 450 ₽, а задолженность обнуляется.

#Эскроу-счета

По закону деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах до сдачи дома. Наполнение эскроу — это и есть факт продаж проекта. От него считается процент покрытия долга в отчёте по кредитному портфелю.

Эскроу-счета принадлежат кредитному договору и в общий раздел «Счета» не выводятся.

#Создать эскроу-счёт

1. Откройте кредитный договор → вкладка «Эскроу-счета».
2. Нажмите «Создать счёт».
3. Заполните окно «Создать счёт».
4. Нажмите «Создать». Появляется уведомление «Эскроу-счёт успешно создан».

Поля окна:

#Скопировать и удалить счёт

Копировать — кнопка с иконкой копии в колонке «Действия». Создаётся счёт с теми же реквизитами и наименованием вида «‹название› (Копировать)». Операции не копируются, баланс копии начинается с начального остатка.

Удалить — кнопка с корзиной, подтверждение «Удалить этот эскроу-счёт? Его операции будут удалены вместе с ним.».

Осторожно. Удаление эскроу-счёта уносит все операции по нему — в том числе погашения кредита, списанные с этого счёта. Такие погашения исчезнут и со вкладки «Погашение кредита», а «Текущий долг» вырастет обратно. Балансы затронутых счетов и мастер-счёта пересчитываются сразу.

#Показатели вкладки

Перевод между двумя эскроу-счетами одного договора считается и поступлением, и списанием: иначе «Всего поступило» росло бы на сумму, которой на эскроу не прибавилось.

#Внести поступление денег дольщика

1. Откройте вкладку «Эскроу-счета» и щёлкните по наименованию счёта.
2. На странице «Операции эскроу-счёта «…»» нажмите «Создать операцию».
3. В окне «Создать операцию по эскроу-счёту» оставьте переключатель в положении «Поступление на эскроу».
4. Заполните поля и нажмите «Создать».

Поля окна:

Под переключателем стоит подсказка «Поступление: деньги зачисляются на этот эскроу-счёт». Счёт-получатель не выбирается: это тот счёт, чью страницу вы открыли. Плательщика у такой операции нет — дольщик в системе не заводится.

Пример. Дольщик внёс 8 450 000 ₽ по ДДУ №14-206. На странице счёта «Эскроу по ДДУ №14-206» создайте поступление на 8 450 000 ₽ с фактической датой. Баланс счёта, мастер-счёт эскроу, «Всего поступило» и факт на вкладке «План продаж» вырастут на эту сумму.

#Оформить списание с эскроу (раскрытие)

Шаги те же, но переключатель нужно перевести в положение «Списание с эскроу». В окне появляется дополнительное поле.

Подсказка под переключателем — «Списание: деньги уходят с этого эскроу-счёта на выбранный счёт». Эскроу-счета и мастер-счёт эскроу в списке не предлагаются. Если счёт не выбран, появляется ошибка «Счет обязателен».

Выбор счёта зачисления — это и есть решение о судьбе раскрытых денег:

• расчётный счёт — деньги остаются у застройщика и дальше расходуются на стройку;
• кредитный счёт — деньги уходят банку. Но в «Погашено основного долга» и «Текущий долг» такая операция не входит: чтобы долг в системе уменьшился, погашение заводят операцией «Основной долг» (см. ниже).

#Два способа погасить кредит деньгами с эскроу

Одно и то же событие оформляется двумя путями. Деньги в обоих случаях уходят с эскроу-счёта на кредитный счёт договора, но в показателях они отражаются по-разному.

На вкладке «Погашение кредита» видна только операция «Основной долг» со счётом списания «эскроу». Операция «Списание с эскроу» туда не попадает — она видна лишь в таблице операций эскроу-счёта. В операциях самого эскроу-счёта видны обе — со знаком минус.

Важно. Раскрытие, оформленное «Списанием с эскроу», не попадает в «Погашено основного долга», не уменьшает «Текущий долг» и не уменьшает задолженность по основному долгу в окне погашения. Меняются только балансы счетов: эскроу-счёт уменьшается, кредитный — увеличивается.

Выбирайте способ по тому, что вы оформляете: если банк засчитал раскрытие в счёт основного долга — заводите «Основной долг» со счётом списания «эскроу», иначе долг в системе не уменьшится; если деньги просто ушли с эскроу на кредитный счёт и в погашение тела ещё не зачтены — заводите «Списание с эскроу». Придерживайтесь одного способа в рамках договора, иначе показатели «Погашено основного долга» и «Всего списано» будут читаться по-разному.

#Платежи контрагентам

Вкладка «Платежи контрагентам» → «Платежи» — список платежей подрядчикам и платежей без договора, которые финансирует этот кредитный договор.

#Массовые действия

Отметьте платежи галочками. Галочка в заголовке таблицы отмечает все строки. Внизу появляется плашка со счётчиком «Выбрано: N · ‹сумма› ₽», кнопками «Создать реестр» и «Провести оплату» и крестиком «Очистить».

Отметить можно любой видимый платёж, в том числе уже входящий в реестр. На его чек-боксе стоит подсказка «Платёж уже привязан к реестру».

Создать реестр. Платежи, уже входящие в другой реестр, отбрасываются: появляется уведомление «Пропущены платежи, уже включённые в реестр: N». Если все отмеченные платежи уже разложены по реестрам, окно не откроется и появится уведомление «Все выбранные платежи уже включены в реестры». Один платёж входит максимум в один реестр.

Подробности о реестрах — в статье Реестры платежей.

#Массовое проведение оплаты

Проведение оплаты — это простановка фактической даты. Массово его запускают с вкладки «Платежи контрагентам», с вкладки «Реестры платежей» и со страницы отдельного реестра.

1. Отметьте галочками платежи (или реестры).
2. Нажмите «Провести оплату» в нижней плашке.
3. В окне «Провести оплату» заполните «Дата оплаты».
4. Нажмите «Оплатить».

Результат приходит уведомлением: «Проведено платежей: N», при необходимости с добавлением «Уже проведены и пропущены: M». Если не провёлся ни один платёж, появляется «Ничего не изменилось. Все выбранные платежи уже проведены».

Что происходит вместе с простановкой даты:

• пересчитывается факт БДДС по фактической дате;
• пересчитываются балансы счетов обеих сторон каждого платежа;
• пересчитываются статусы затронутых реестров.

Важно. Уже проведённые платежи пропускаются: массовая операция не переписывает дату, которую кто-то проставил осознанно. Чтобы изменить фактическую дату, правьте платёж по отдельности.

Реестр сам переходит в статус «Оплачен», когда в нём не осталось непроведённых платежей и он не пуст. Частичная оплата реестр не закрывает.

Права: на вкладке «Платежи контрагентам» достаточно права «Изменение» на «Платежи»; на вкладке «Реестры платежей» нужны права и на «Платежи», и на «Реестры платежей».

#Что удаляется вместе с записью

Осторожно. Удаление кредитного договора необратимо и уносит весь денежный цикл. Внешние счета — расчётные счета компании — остаются, но их балансы пересчитываются: снятые проводки в них больше не учитываются.