План продаж

План продаж — помесячный план выручки от продажи квартир, кладовых и машиномест. В FlowFix он ведётся на кредитном договоре, а факт к нему система берёт из поступлений на эскроу-счета того же договора. Статья нужна финансистам и руководителям проектов: она объясняет, как завести план, откуда берётся факт, как настроить план для проектов без эскроу и где всё это видно в отчётах.

#Что такое план продаж

План продаж отвечает на вопрос «сколько денег покупателей мы обещали собрать в каждом месяце и сколько собрали на самом деле».

Показатель в плане ровно один — плановая сумма выручки за месяц в рублях. Площадей, цены за квадратный метр, количества квартир и числа договоров долевого участия в плане продаж нет.

Система считает три величины:

План продаж — плановый ориентир и ничего больше. Он не создаёт платежей, не резервирует суммы, не меняет балансы счетов, не влияет на кредитный лимит, выборку кредита, долг, проценты и процент покрытия эскроу.

#Почему план ведётся на кредитном договоре

Банк согласует план продаж в составе финансовой модели проекта. Это часть договорённостей по конкретному кредитному договору: банк хочет видеть, сколько застройщик обещает собрать с покупателей в каждом месяце, и сверять это с тем, сколько реально пришло на эскроу-счета этого же договора.

У одного проекта бывает несколько кредитных договоров — проектное финансирование, дофинансирование, бридж. У каждого свой план и свои эскроу-счета. В отчётах планы всех договоров одного проекта складываются в одну строку проекта.

Важно. План продаж ведётся в рублях независимо от валюты кредитного договора. Валюта договора на план не влияет и не пересчитывается.

#Два способа вести план: с эскроу и без него

Способ выбирается не настройкой, а устройством проекта.

Один и тот же проект может попасть в обе таблицы отчёта сразу: так бывает, когда у проекта есть подписанный кредитный договор без эскроу, а продажи планируются в бюджете.

Числа в таблицах будут из разных источников — это нормально.

#Вкладка «План продаж» кредитного договора

#Где находится

Боковое меню → «Договоры» → клик по номеру кредитного договора → меню вкладок → «План продаж».

Вкладка есть только у договоров типа «Кредитный договор». У договоров других типов её нет.

Статус договора на вкладку не влияет: план виден и вводится при любом статусе, а вот в отчёты попадают только договоры в статусе «Подписан» — об этом ниже.

#Ввод плана по месяцам

#Как ввести план

1. Откройте «Договоры» → кредитный договор → вкладку «План продаж».
2. Выберите год кнопками «‹» и «›» или через список на кнопке-годе.
3. Найдите блок нужного месяца и нажмите на клетку в колонке «План».
4. Введите сумму. Клетка превращается в поле ввода, прежнее значение выделяется целиком — можно сразу набирать новое.
5. Нажмите Enter.

Введённое число появляется в клетке сразу, и тут же пересчитываются блоки «За текущий год» и «За весь период».

Пример. Проект продаёт квартиры с апреля. В апреле план 42 000 000 ₽, в мае 68 000 000 ₽, с июня по декабрь — по 95 000 000 ₽ в месяц. В блоке «За текущий год» появится 775 000 000 ₽.

#Изменить план месяца

Нажмите на клетку «План», введите новое значение, нажмите Enter. Если значение не изменилось, система ничего не сохраняет.

#Убрать план с месяца

1. Откройте клетку «План» нужного месяца.

2. Сотрите содержимое или введите 0.

3. Нажмите Enter.

   

#Откуда берётся факт

Факт продаж — это поступления на эскроу-счета того же кредитного договора.

Система берёт операции «Поступление на эскроу» по этому договору и раскладывает их по месяцам. Учитываются только проведённые операции — те, у которых заполнена фактическая дата.

#Как появляется поступление на эскроу

Боковое меню → «Договоры» → кредитный договор → вкладка «Эскроу-счета» → клик по наименованию счёта → страница «Операции эскроу-счёта «…»» → кнопка «Создать операцию» → переключатель «Поступление на эскроу» → заполните сумму и фактическую дату → «Создать».

Как только фактическая дата проставлена, сумма немедленно появляется в колонке «Факт» соответствующего месяца — и во вкладке «План продаж», и в «Отчёте по плану продаж (эскроу)», и в справке по ссудной задолженности, если кредитный договор в статусе «Подписан». В «Отчёт по плану продаж (без эскроу)» поступления на эскроу не попадают: там факт берётся из платежей по отмеченным статьям БДДС. Если фактическую дату убрать, факт так же немедленно уменьшится.

Пример. В марте по договору прошло 14 поступлений от покупателей на общую сумму 88 400 000 ₽. При плане 95 000 000 ₽ в колонке «Остаток» марта появится 6 600 000 ₽ — столько из мартовского плана не продано.

#Если факт не появился

#План продаж для проектов без эскроу

#Когда это нужно

Не у каждого проекта есть эскроу. Продажи идут на расчётный счёт, если проект строится без проектного финансирования, а также при бридж-кредите и КПБ. Планировать выручку всё равно надо, и делается это в бюджете проекта.

Источником плана и факта становится статья БДДС, отмеченная признаком «Статья плана продаж». Признак есть только у статей БДДС: в бюджете доходов и расходов продаж в этом смысле нет, и там флажок не показывается вовсе.

#Шаг 1. Отметить статью БДДС

1. Откройте «Проекты» → карточку проекта → вкладку «БДДС».

2. Убедитесь, что в бюджете есть статья, куда планируются поступления от продаж. Обычно это «Поступления от продаж» с вложенными «Квартиры», «Кладовые», «Машиноместа».

3. Наведите курсор на строку статьи и нажмите кнопку с карандашом — «Редактировать».

   

4. В окне «Редактировать статью бюджета» поставьте флажок «Статья плана продаж».

   

5. Нажмите «Сохранить».

Тот же флажок есть в окнах «Создать статью бюджета» и «Создать вложенную статью» — отметить статью можно сразу при создании.

Отмеченная статья получает в дереве бюджета иконку-график справа от названия. При наведении показывается подсказка «Статья плана продаж».

Отметок в одном проекте может быть несколько. Например, если продажи планируются тремя отдельными статьями — «Квартиры», «Кладовые», «Машиноместа», — отметьте каждую из них.

#Шаг 2. Заполнить план на отмеченной статье

План берётся из собственных плановых значений отмеченной статьи — тех, что стоят в её строке в таблице бюджета, в колонке «План» соответствующего месяца. Заполните их так же, как любой другой план бюджета: клик по ячейке, сумма, Enter.

Учитывается только общее значение месяца. Если вы распределили план ячейки по объектам проекта, отчёт всё равно возьмёт общую сумму — иначе план задвоился бы.

Осторожно. План берётся с самой отмеченной статьи, а не складывается из вложенных. Если отмечен родитель «Поступления от продаж», а план проставлен на дочерних «Квартиры» и «Кладовые», отчёт покажет план 0 при ненулевом факте. Либо перенесите план на родителя, либо отметьте дочерние статьи по отдельности и снимите отметку с родителя.

#Откуда берётся факт

Факт берётся по всему поддереву отмеченной статьи: по ней самой и по всем вложенным. Платежи обычно разносят по нижним статьям дерева, и у родителя собственного факта не бывает.

В факт попадают платежи с проставленной фактической датой, у которых указана отмеченная статья БДДС или любая вложенная в неё. Знак определяется направлением платежа: приход на счёт компании проекта — «+», расход — «−». Перевод между двумя своими счетами в бюджет не попадает вовсе. Это ровно та же логика, по которой считается факт в таблице бюджета, поэтому числа отчёта и бюджета обязаны совпадать.

#План продаж в отчётах

#Где смотреть

Боковое меню → «Отчёты» → карточка «Отчёт по кредитному портфелю».

Отчёт состоит из пяти вкладок: «Сводный отчёт по месяцам», «Справка по кредитной нагрузке», «Справка по ссудной задолженности», «Отчёт по плану продаж (эскроу)», «Отчёт по плану продаж (без эскроу)». При входе открывается «Справка по кредитной нагрузке» — на нужную вкладку переключитесь кнопками сверху.

#Отчёт по плану продаж (эскроу)

Заголовок таблицы — «План продаж по эскроу проектам».

Строка таблицы — проект, а не договор. Планы и поступления всех подписанных кредитных договоров проекта складываются. Понять, какой договор дал какую часть суммы, можно через состав ячейки.

Сортировка строк автоматическая и вручную не меняется: наверх идут проекты с наибольшей суммой «План + Факт» за выбранный год, проекты без плана и без поступлений оседают внизу. При переключении года порядок строк меняется — это ожидаемо.

Проект без плана и без поступлений из таблицы не выбрасывается: пустая строка и есть ответ на вопрос «а где план по этому проекту».

Шапка таблицы устроена так же, как на вкладке договора: поле «Поиск…», перелистывание годов, «Настройки таблицы» с показателями «План», «Факт», «Остаток». Блоки периодов так же скрываются иконкой «−» и возвращаются иконкой «+».

Поиск ищет по номеру и наименованию кредитного договора, по банку и по названию проекта. Крестик в поле очищает поиск.

Важно. Поиск отбирает кредитные договоры, а строка таблицы — проект. Если под запрос подошла только часть договоров проекта, строка «похудеет»: в ней останутся суммы найденных договоров.

Если подписанных кредитных договоров нет, вместо таблицы показывается «Нет подписанных кредитных договоров» с пояснением «В отчёт попадают только кредитные договоры в статусе «Подписан»». Если пусто из-за поиска, там же появляется кнопка «Сбросить фильтры».

Под таблицей стоит подсказка: «План вводится во вкладке «План продаж» кредитного договора, факт — поступления на эскроу». В отчёте ни план, ни факт не редактируются.

#Отчёт по плану продаж (без эскроу)

Заголовок таблицы — «План продаж по проектам без эскроу». Плитки, блоки периодов, строка «ИТОГО:», сортировка и перелистывание годов работают так же, как в таблице по эскроу. Отличия:

В таблицу попадают все проекты без подписанных кредитных договоров — даже если в их бюджете ничего не отмечено, строка просто будет пустой. Дополнительно в таблицу попадают проекты с подписанными кредитными договорами, если в их БДДС вручную отмечена хотя бы одна статья плана продаж.

Наборы скрытых блоков периодов и видимых показателей у обеих таблиц отчёта общие — это один экран.

#План продаж в справке по ссудной задолженности

Боковое меню → «Отчёты» → «Отчёт по кредитному портфелю» → вкладка «Справка по ссудной задолженности» → группа колонок «План продаж».

В группе три колонки:

Факт здесь — то же самое число, что в соседней колонке «Поступило на эскроу». Колонка «План» открывает состав ячейки по кредитным договорам; «Факт к плану, %» и «Остаток» — производные, у них состава нет.

План не делится по подтипам кредитного договора, в отличие от соседних групп колонок: он ведётся на договоре целиком. Всю группу можно скрыть через «Настройки таблицы».

#Почему в отчёте нет плана — что проверить